Konut Finansmanı Yönetmeliği’ndeki Değişiklikler
Türkiye’de inşaat sektörünün hızla büyümesi, konut ihtiyacının ve yatırımının artması ile birlikte konut finansmanı oldukça önem kazanan bir konu olmuştur.
Konut finansmanının önem kazanması ile birlikte konut finansmanı (kredisi) sözleşmelerine ilişkin esaslı hukuki düzenlemelerin yapılması kaçınılmaz hale gelmiştir. Hukuki düzenlemelerin günümüz ihtiyaçlarını tam karşılayamaması ve başta bankalar olmak üzere finansör şirketlerin bu sözleşmelerde tüketici haklarını gözetmemesi sebebiyle yeni ve kapsamlı bir yönetmeliğe ihtiyaç duyulmuştur.
Konut Finansmanı Yönetmeliği (“Yönetmelik”) ile birlikte konut finansmanına ilişkin sözleşmelerde uygulanacak esas ve kurallar kapsamlı şekilde belirlenmiştir ve bu konuda yapılacak sözleşmelerde tek bir yönetmeliğin uygulanması kolaylığı getirilmiştir. Makalemizde Yönetmelik hakkında kısaca bilgi vermeyi amaçlıyoruz.
- Yönetmeliğin Yürürlüğü Hakkında
28 Mayıs 2015 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan Yönetmelik yayım tarihinden itibaren 6 ay sonra yürürlüğe girecektir.
Yönetmelik öncesi hukuki düzenlemelere baktığımızda konu hakkında birden fazla mevzuat gözümüze çarparken Yönetmelik ile birlikte mevzuat karmaşası giderilmiştir.
(i) Konut Finansmanı Kuruluşlarınca Verilecek Sözleşme Öncesi Bilgi Formu Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik, (ii) Değişken Faizi İçeren Konut Finansmanı Sözleşmelerine Dair Tüketicilerin Bilgilendirilmesi Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik, (iii) Konut Finansmanı Sisteminde Erken Ödeme İndirimi ve Yıllık Maliyet Oranı Hesaplama Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik yürürlükten kaldırılmıştır.
- Yönetmelik Uyarınca Sözleşmenin Geçerlilik Unsurları
Yönetmelik uyarınca konut finansmanı (kredi) sözleşmelerinin yazılı olması şart koşulmuştur.
Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’un (“Kanun”) 32/2 maddesinde de yazılı şekil şart koşulmakla birlikte şekle ilişkin detaylı düzenleme getirilmemişti. Kanun kapsamında, geçerli bir sözleşme yapmamış olan banka veya diğer konut finansmanı kuruluşu, daha sonra sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremiyordu.
Bu düzenlemelerin yanı sıra, Yönetmelik’in 9. maddesinde, konut finansmanı sözleşmelerinde bulunması gereken temel unsurlar sayılmıştır. Daha önceki düzenlemelerde şekil şartları bu kadar ayrıntılı olarak belirtilmemekle birlikte tüketici hakları gözetilerek bu Yönetmelik’te detaylı olarak şekil şartları tespit edilmiştir. Anılan maddede belirtilen unsurlar sözleşmenin geçerlilik unsurlardır. Diğer bir deyişle şekil şartlarının eksikliği sözleşmenin hukuken geçersiz olması sonucunu doğuracaktır.
Yönetmelik’e göre, konut finansmanı kuruluşlarının, finansmanın koşullarını içeren bilgi formunu, sözleşmenin imzasından önce tüketiciye vermesi gerekmektedir. Bu düzenleme ile tüketicinin konu hakkında aydınlatılması amaçlanmaktadır.
Sözleşme öncesi verilecek bilgi formunun, en az 12 (oniki) punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir bir şekilde düzenlenmesi ve bir örneğinin kâğıt üzerinde veya kalıcı veri saklayıcısı ile tüketiciye verilmesi zorunluluğu getirilmiştir.
Yönetmelik’in 6. maddesinde, söz konusu bilgi formunun içeriğinde bulunması gereken unsurlar belirtilmiştir. Örneğin; kredi faizinin türü, sözleşmenin süresi, kredinin toplam tutarı, tüketiciden talep edilecek ücretler, toplam borç tutarının anapara, vergi, harç benzeri yasal yükümlülükler ve ücretler itibarıyla dağılımı vb. hususlar bilgi formunda belirtilmek zorundadır.
Ayrıca, konut finansmanı sözleşmelerinde, yıllık maliyet oranının yer alması zorunlu tutulmuştur.
- Sözleşme Kapsamında Yaptırılacak Sigorta Hakkında
Önceki hukuki düzenlemelerde konut finansmanına istinaden teminat maksatlı sigorta yapılması hakkında herhangi bir düzenlemeye yer verilmemiştir. Yönetmelik ile konu ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.
Konut kredilerinde tüketicinin yazılı ya da elektronik ortamda açık talebi olmaksızın söz konusu finansmana ilişkin tüketici sigorta yaptırmaya zorlanamayacaktır.
Tüketicinin sigorta yaptırmak istemesi hâlinde, istediği sigorta şirketi ile çalışabilecektir. Ayrıca, yapılacak sigortanın kredi konusuyla, meblağ sigortalarında kalan borç tutarıyla ve vadesiyle uyumlu olması gerekir. Meblağ sigortalarında, poliçedeki teminat tutarı kalan kredi tutarından yüksek olamayacaktır. Sigorta vadesi ise kredi vadesinden uzun olamayacaktır.
Kredi miktarının zamanından önce ödenmesi veya borç miktarında değişiklik olması durumunda, sigorta sözleşmesinin sonlandırılması gerekmektedir.
- Kredinin Erken Ödenmesi
Tüketicinin erken ödemede bulunması durumunda kalan anapara borcu üzerinden, (i) sabit faizli konut finansmanı sözleşmelerinde akdi faiz oranı ile, (ii) değişken faizli konut finansmanı sözleşmelerinde cari faiz oranı ile, (iii) sabit ve değişken faizin birlikte uygulandığı konut finansmanı sözleşmelerinde ise erken ödemenin yapıldığı tarihte geçerli olan faiz oranı ile, tüketiciden tahsil edilecektir. Bu kapsamda, bir önceki taksit tarihinden itibaren işleyen gün sayısı dikkate alınarak bulunacak faiz ve faiz üzerinden hesaplanacak vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülükler toplamı tüketiciden tahsil edilecektir.
Ayrıca, yenilenen ödeme planının finansman kuruluş tarafından tüketiciye ücretsiz olarak verilmesi gerekmektedir.
- Faiz Oranı Değişken Olan Sözleşmelerde
Faiz oranının değişken olarak belirlenmesi hâlinde, faiz oranı, geri ödeme planındaki azami miktarları aşmamak zorundadır. Ayrıca, bu oranlar, yurt içinde veya yurt dışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan endekslerden en düşük olanı temel alınarak değiştirilebilecektir.
Bu durumda Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından belirlenen faiz oranı göz önünde bulundurulması gerekmektedir. Oranların değişken olarak belirlenmesi hâlinde, bu yöntemin doğuracağı sonuçlar hakkında tüketicilerin bilgilendirilmesi gerekmektedir.
Tüketici, konut finansmanı kuruluşuna borçlandığı tutarın tamamını veya bir taksit tutarından az olmamak üzere herhangi bir tutarı vadesinden önce ödediği takdirde, konut finansmanı kuruluşu, erken ödenen miktara göre gerekli indirimi yapmakla yükümlü tutulmuştur.
Ayrıca, getirilen önemli bir yenilik olarak ise, faiz oranları değişken olarak kararlaştırılmışsa tüketiciden erken ödeme tazminatı talebinde bulunulamayacaktır.
- Faiz Oranı Sabit Olan Sözleşmelerde
Faiz oranının sabit olarak belirlenmesi halinde, sözleşmenin kurulduğu tarihteki oran tarafların rızası dışında değiştirilemeyecektir.
Sabit faizli sözleşmelerde, tüketici borçlandığı tutarın tamamını veya bir taksit tutarından az olmamak üzere herhangi bir tutarı vadesinden önce ödemek isterse, konut finansmanı kuruluşu, tüketiciden erken ödeme tazminatı talep edebilecektir. Bu değişken faizli sözleşmelere kıyasla farklı bir düzenlemedir. Zira, yukarıda bahsettiğimiz üzere sabit faizli sözleşmelerde erken ödeme tazminatı talebinde bulunamıyordu.
Erken ödeme tazminatının tutarı; (i) erken ödenen anapara tutarının kalan vadesi 36 (otuzaltı) ayı aşmayan kredilerde %1’i, (ii) aşanlarda ise %2’sini geçemeyecektir. Kredilerde geri ödeme tutarlarının, finansal kiralama işlemlerinde, kira bedellerinin anaparayı aşan kısmı bu madde kapsamında faiz olarak kabul edilecektir.
Kanun’un 37. maddesinde, erken ödemede finansör kuruluşun gerekli faiz indirimi yapmasını zorunlu kılmıştır.
- Tüketici Adına Hesap Açılması
Yönetmelik ile getirilen önemli bir düzenleme de finans kuruluşların tüketici adına hesap açması ve bu hesaplardan işletim ücreti tahsil etmeleri hakkındadır.
Yeni düzenleme ile konut finansmanı sözleşmesine ilişkin bir hesap açılması ve bu hesaptan sadece kredi ile ilgili işlemler yapılması durumunda, tüketiciden bu hesaba ilişkin herhangi bir isim altında ücret veya masraf talep edilemeyecektir. Anılan hesap tüketicinin, aksine yazılı talebi olmaması halinde kredinin ödenmesi ile kapanacaktır.
- Sonuç
Sonuç olarak Yönetmelik ile konut finansmanı sözleşmelerinde finansör ve tüketicilerin uymaları gereken usul ve esaslara ilişkin önemli değişiklikler getirilmiştir. Getirilen değişiklerin tüketiciyi koruduğuna kuşku yoktur.
Yönetmelik’in yarattığı diğer bir fayda ise mevzuat karmaşasının giderilmesidir. Zira, konut finansmanı sözleşmeleri yapılırken birden çok hukuki düzenlemenin dikkate alınması gerekirken, Yönetmelik ile bu karmaşa ortadan kaldırılmıştır.
Av. Anıl Coşkun